記事ジャンル: アート・デザイン・建築

一般社団法人ノオト vol.6

みなさん、こんにちは。一般社団法人ノオト理事 兼
株式会社NOTEリノベーション＆デザイン代表取締役の藤原（ふじわら）です。
株式会社NOTEリノベーション＆デザインは一般社団法人ノオトと
REVIC（株式会社　地域経済活性化支援機構）が出資するファンドのための
SPC（Special Purpose Company）です。

今回は、vol.5につづき、投資ファンドと古民家再生についてお話したいと思います。

日本初！〈篠山城下町ホテル NIPPONIA〉の取り組み

2015年10月3日にオープンしたばかりの篠山城下町ホテル NIPPONIA（ニッポニア）は
投資ファンドを使った古民家再生事業であると同時に
国家戦略特区を活用した日本初の取り組みです。
まずは、事業概要を簡単にご説明したいと思います。

NIPPONIAの４つのホテルのうちのひとつ、ホテルONAE（オナエ）棟の受付ロビー。

NIPPONIAの事業コンセプト
「我々が再生したのは宿やホテルではない。
日本の暮らし文化を体験するように泊まれる空間である。
400年の歴史に、とけこむように泊まる」
約400年の歴史を持つ篠山城は、兵庫県篠山市の中心に位置する城跡で、
国の史跡に指定されています。
篠山城下町ホテルNIPPONIAは、
この篠山城を含む城下町全体を「ひとつのホテル」に見立てるという構想です。
城下町に点在している空き家となった古民家を、
歴史性を尊重しながら客室・飲食店・店舗として再生し、
篠山の文化や歴史を実感できる宿泊施設としてオープンしました。
時間を重ねた歴史ある客室、
丹波篠山をはじめとした、地域の豊かな食材をふんだんに使った創作フレンチ、
既存の歴史施設・飲食店・店舗などと連携した歴史的城下町のまち歩きアクティビティなど、
「歴史あるまちに、とけこむように泊まる」をコンセプトとした、
地域の暮らし文化を体験する、新しいスタイルの宿泊施設です。

ONAE棟：蔵をリノベーションした客室。

事業体制について

この事業は各分野のエキスパートが参画しています。
全体プロデュースに関してはプロデューサー、デザイナー、
クリエイター、プロモーションを担当するプロフェッショナルや個人や団体。
マネジメントでは、セールス、アセットマネジメント、
オペレーションマネジメントを担う専門企業や団体。
ファイナンスでは、ファンド・キャピタル会社、銀行。
建築においても、もちろんヘリテージマネージャーを取得した一級建築士をはじめ、
大工さん、左官屋さん……。行政では地方自治体や中央官庁。

こういったあらゆるプロが集結し、実現することができました。
しかし、これらの体制は急に立ち上がったのではありません。

このプロジェクトに先駆けて２年前からベースとなる準備組織をつくってきました。
「地域資産活用協議会（OPERA）」といいます。
我々は７年間で30棟以上の古民家を再生してきた実績によりノウハウだけでなく、
各分野のプロフェッショナルとつながりをもつことができました。

投資会社〈観光活性化マザーファンド〉とは

NIPPONIAは国家戦略特区を活用した古民家を活用した宿（ホテル）として
日本初の取り組みとなります。
本プロジェクトは、国家戦略特区（関西圏）の特区事業に認定されていて、
旅館業法の玄関帳場（フロント）設置義務についての規制緩和などを受けています。
これにより、複数の分散した古民家の宿泊施設を、
一体化して運営管理することが可能になっています。

今回の古民家再生におけるファンドの仕組みは図１のようになります。
一般社団法人ノオトとマザーファンドが、
共同出資の会社（株式会社NOTEリノベーション＆デザイン）を設立し、
その会社を通じて物件を買い取って、改修を行います。
改修した物件を事業者に貸し出すことで、全体の収益構造をつくっています。
（なぜ、ファンドと連携することになったかは、vol.5にて）

図１：ファンド方式

今回、投資決定いただいたのは〈観光活性化マザーファンド〉といいます。
地域の観光活性化を目的として株式会社地域経済活性化支援機構、
株式会社日本政策投資銀行、株式会社リサ・パートナーズの３社で組成された、
マザーファンドです。

〈観光活性化マザーファンド〉の概要。

※株式会社地域経済活性化支援機構についてはこちらより。

一般社団法人ノオト vol.5

みなさん、こんにちは。一般社団法人ノオト理事 兼
株式会社NOTEリノベーション＆デザイン代表取締役の藤原です。
本シリーズ５回目となり、連載の中盤ということもあり
「古民家再生分野におけるビジネス的な観点」を含め、
今秋にオープンする、投資ファンドを利用した事例
〈篠山城下町ホテルNIPPONIA（ニッポニア）〉に関するお話をしていきたいと思います。

まずは本編「その１」では全体的な概要をお話したいと思います。

そもそもなぜ「投資ファンド」を利用しようと考えたのか？

約３年前となる2012年頃の話です。
きっかけは、いつものように代表の金野とふたりでご飯を食べながら
NOTEの目標について語っている時でした。

と……何気なく「30万棟／30年」という目標が決まりました。

篠山市の後川新田原集落にあった改修前の古民家。

愚直な私は30万棟を30年間でやる仕組みを夜な夜な考えました。
計算では1日30棟が再生していくペースです。
１棟の再生に3,000万～4,000万円の資金が必要になります。
年間１万棟を行うとなると、
必要となる資金は3,000～4,000億円が必要になるという計算です。
これは公共・行政の補助事業だけでは不可能だし、
やっぱり民間産業として確立するしかないと思いました。
民間事業として活性化する場合、そのために必要なビジネススキームと
お金の流れ（資金調達から返済フローまで）をつくらないといけません。
当時、銀行も古民家に投融資することも難しい状況でした。

そこでまずは、
「投資家に古民家再生事業の魅力を伝え、投資ファンドで資金調達しよう！」
という考えに至ったわけです。

ファンドと収益化と産業化

古民家への投資ファンドを活用するにあたり、
投資家に伝えていくためには、事業計画や収益モデルが重要になってきます。
つまり、投資ファンドが成立するということは、
投資家にとって十分な収益があるという判断を得ることになります。
それが古民家再生事業の産業化への近道でもあると言えます。

その反面、古民家を活用した収益化で苦しんでいる地域がたくさんあります。
古民家を利用した田舎暮らし・レストラン・宿をしたいという方にとっても
最も大切になってくるのが“収益”になってきます。

我々も十分な収益が現時点で取れているかというと、
収益化できているものと、そうでないものが混在しています。
しかし、過去７年間で60軒以上もの古民家再生を行ってきた結果、
得られた知見やノウハウを元に収益を上げながら、
産業化していくためのヒントを得ることができました。

〈集落丸山〉の内観。

１.リノベーション・改修費用をかけ過ぎない。
※投資回収が難しくなる。
２.直し過ぎて歴史がつくり上げた風合いを損ねない。
※直し過ぎると、一般的な和風建築物と同じになる？。
３.新しい市場を開くためのマーケティング戦略が必要。
※新しい価値観を普及させるためのブランド・広報戦略。
単一事業の繰り返しではなく、ストック型のビジネスモデル。

これらのことを踏まえながら、
投資家に対して事業ごとの収益状態や経営状態をひとつひとつ丁寧に説明し、
我々の事業をデューデリジェンス（※注釈１）していただきました。

＜一例＞
●集落丸山（篠山市）は限界集落の農家民宿型ホテル（vol.2で紹介）。
採算は稼働率30％で黒字化するモデルであるということ。
●旧木村酒造場EN（朝来市）は竹田城下町ホテル（vol.3で紹介）。
人通りの少ない空き家の目立つ城下町にありながら平均70％稼働であるということ。

旧木村酒造場ENの、客室の内観。

東京から何度もデューデリジェンスに足を運んでいただいた投資担当の方々は、
驚きを隠せないようでした。
それは僻地ともいえる過疎地域で、
このような採算性のある事業ができていたのか？！　ということです。
しかも、社会的な事業性は高く、投資家の心にも響かせることができる。

結果「これなら投資できる！」と言ってもらうことができました。

※注釈１：投資を行う際に、本当にその投資対象に十分な価値があるのか、
またリスクはどうなのかを詳細に調査する作業のこと。