投稿者: 榎本 市子

SWAY DESIGN vol.8

石川県を拠点に、住宅・オフィス・店舗のリノベーション、不動産事業などを展開する、
〈SWAY DESIGN〉永井菜緒さんの連載です。

いよいよ最終回となりました。
今回はSWAY DESIGNが自ら不動産を買い取り、賃貸を行う物件をご紹介。
受託事業がメインの設計事務所が、自社サービスとして
不動産事業に取り組み始めた経緯、さらにはふたつの物件を通じて、
住まいの新たな選択肢について考えていきます。

設計事務所による不動産事業〈よいチョイス〉

これまで店舗や住宅の設計を行うなかで
「設計事務所」という枠組みでは要望に応えることができず、
その受け皿としていくつかの自社サービスが生まれてきました。

今回はそのうちのひとつ、〈よいチョイス〉というサービスのお話。
自社で不動産を購入したり、他オーナーの仕入れを手伝い、
企画から設計・施工、そして販売 or 賃貸を一貫して対応するサービスです。

初期Webサイトに掲げたコンセプト。事業の変化に伴い改正中。

サービス開始のきっかけは、ある違和感からでした。

理想の住まいを実現するには家を購入するケースが多く、
つまりは長期所有が前提となってしまう。
設計者はその仕組みが施主にとって最善なのかを問うことなく、
予算やローン返済の月額から建築予算を決め、
その中で行う設計を“最適解”としているのではないか。

設計事務所の強みといえば、ハウスメーカーと違い、
個別対応で施主にとってベストな選択肢を提案できるといいます。
しかし、それはあくまで狭小住宅や変形敷地に対応できる、といった
“建築そのもののつくり方”に対するもの。
住まいづくりの仕組みに関わるものではありません。

自社不動産事業の第１弾、金沢市本多町にある物件。構造はほとんどそのままに、内装の模様替えを行った。

同じ建築周辺の領域でも、建築予算を算出するファイナンシャルプランナー、
宅地開発する不動産会社、コスパが良い工業製品化した分譲住宅の販売会社など、
専門性が異なるサービスはいくつもあります。

その中で、設計を主体とする自分たちはどの領域まで取り組むべきか。
よいチョイスでは、注力すべき箇所、ルーティン化できる作業などを考え、

・設計については、個別対応の案件よりも作業時間を抑えて、

より良いものをローコストで提案する。

・設計以外では、自らが建物のオーナーとなり、所有の仕方の新しい可能性を示す。

という発想にたどり着き、実践へと移っていきました。

SWAY DESIGN vol.7

石川県を拠点に、住宅・オフィス・店舗のリノベーション、不動産事業などを展開する、
〈SWAY DESIGN〉永井菜緒さんの連載です。

今回は金沢市本多町にある築約50年の３階建てRCマンションの改修事例をご紹介。

改修前の稼働率は12戸中６戸で、建物の残存価値はなく、
ほぼ土地値に近い価格で販売されていました。

そんな収益性の低い物件はなかなか買い手がつかず、
家賃を下げても入居者は集まりません。
しかし、いまでは満室稼働の人気物件に。その経緯を振り返ります。

オーナーとの出会い

〈SWAY DESIGN〉を立ち上げて３年を過ぎた頃、
東京・石川の２拠点生活をしていた時期がありました。
石川で仕事を続けることに迷いが生まれ、
独立前に東京でお世話になっていた会社を手伝いながら、石川と行き来する日々。

そんななか、東京で担当していた案件で施工をしていた
建設会社の会長さんと出会います。
それがその数年後に本物件のオーナーとなるＹさんです。

当時Ｙさんには、東京の現場の合間に、事業を継続していくことの難しさや
技術面での悩みなどを聞いていただき、ときには叱られながら、
自分に足りない知識と意識を叩き込まれる日々でした。

東京からＵターンして個人事業主になったものの、少しだけ弱気になり
「石川の事務所を引き払って、また東京で正社員として勤め先を探そうかな」
と考えていた時期でしたが、このＹさんとの出会いが
SWAY DESIGNにとっての大きな転機を生むことになりました。

物件との出会い。難しい課題へと挑む

東京の仕事が竣工し、石川へ一時帰省していたとき、
Ｙさんから久しぶりに連絡をいただきました。
「知人から金沢のマンション売買の相談を受けて金沢に行くから、
一緒に物件を見てほしい」とのこと。

金沢駅近くの高層分譲マンションでしたが、劣化が激しく、その物件の話は中止に。
でもせっかく金沢に来たのだからと、地域を案内しながら話していると、
首都圏と地方都市の物件価格の違いや
不動産市場がどうあるべきかの議論で盛り上がります。

そして「再生できる可能性があるのに、
前例がないために動き出さない建物の利活用事例をつくろう」と、
新たな物件探しにのりだしたのでした。

複数の内見を経て見つけたのが、〈本多町コーポ〉です。

売却時の状態。塗装が剥がれ、手すりには錆が浮き、舗装はガタガタで草が生えている。

金沢市本多町にある昭和47年築のRC３階建て、全12室の賃貸マンション。
諸事情で不動産会社が買い取り、投資物件として一棟売りされていました。

古いうえに長い間修繕されておらず、雨漏りがあり、水道からは錆水が出る始末。
一部の居室は空室のまま賃貸にすら出ておらず、それ以外は倉庫としての賃貸。
実際に人が住んでいるのは、３室のみでした。

当時の室内の状態。和室２室の2DK。

投資物件として売却されていましたが、劣化が激しく、
改修費を概算するのも難しい建物。

駐車場が不足しているエリアなので、解体して月極駐車場にする選択肢もありましたが、
土地の形状的に効率よい配置計画ができません。
解体費用を考えると、超長期的な回収計画になります。

購入してもそのまま使えず、解体しても収益が出にくく、
誰も手が出せず放置されている物件。ほかの物件と比較検討した結果、
前例のない空き物件の活用事例をつくるため
「難易度が高いからこそ、ここに決めよう！」と、
自ら苦労を買うような道のりを歩み始めたのでした。

オーナーはＹさんであり、私は建築士という役割分担。
Ｙさんは所有権の移転手続きを無事に終え、
私は契約前に調べていた物件の状況をより綿密に調査。

建設会社の代表でもあるＹさんは自ら現場監督を担い、
ふたりで協力して調査、計画から工事へと進むことになりました。